전세사기 피해 보증금 3분의 1 보장, 11월 13일부터 어떻게 달라지나
전세사기로 보증금을 제대로 돌려받지 못한 피해자를 대상으로 새로운 보증금 최소보장제도가 시행된다.
핵심은 전세사기 피해자가 회수하는 금액을 임차보증금의 최소 3분의 1 수준까지 보장하는 것이다.
2026년 10월 6일 국무회의에서 관련 내용을 담은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안이 의결됐다. 실제 제도 시행일은 2026년 11월 13일이다.
‘보증금 3분의 1을 정부가 지급한다’는 표현만 보면 보증금의 33.3%를 일괄적으로 받을 수 있다고 생각하기 쉽다. 실제 계산 방식은 조금 다르다.
보증금의 3분의 1까지 최소 회복 보장
새 제도의 기준은 임차보증금의 3분의 1이다.
피해자가 경매나 공매 등을 거친 뒤에도 돌려받은 금액이 이 기준에 미치지 못한다면 부족한 금액을 최소지원금으로 지원한다.
예를 들어 전세보증금이 1억5,000만 원이었다고 가정해보자.
이 경우 최소보장금은 3분의 1인 5,000만 원이다.
피해자가 경매 배당으로 2,000만 원, 경매차익으로 1,000만 원을 회수했다면 이미 돌려받은 돈은 총 3,000만 원이다.
기존 회복금액만으로는 최소보장금 5,000만 원에 2,000만 원이 부족하다.
따라서 부족한 2,000만 원을 최소지원금으로 지원받아 총 5,000만 원까지 회복하는 방식이다.
즉 보증금 1억5,000만 원에 추가로 5,000만 원을 주는 제도가 아니라, 기존에 회수한 금액까지 합쳐 최소 5,000만 원 수준을 맞춰주는 개념이다.
이미 돌려받은 돈은 계산에서 빠진다
최소지원금을 계산할 때는 피해자가 이미 회수하거나 지원받은 금액을 반영한다.
최소보장금인 보증금의 3분의 1에서 대항력 또는 우선변제권 행사로 받은 금액, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액 등을 차감한다.
따라서 같은 1억5,000만 원의 전세사기 피해를 입었다고 하더라도 실제 정부 지원액은 피해자마다 달라질 수 있다.
이미 5,000만 원 이상을 회수했다면 단순히 ‘보증금의 3분의 1’이라는 이유로 추가 5,000만 원을 지급받는 방식은 아니다.
이번 제도를 이해할 때 가장 중요한 부분이다.
신탁사기 피해자는 먼저 받을 수 있다
신탁사기 등으로 정상적인 권리가 인정되기 어려운 이른바 무권계약 피해자를 위한 선지급·후정산 제도도 도입된다.
경매나 공매가 모두 끝날 때까지 기다리지 않고 일정 금액을 먼저 지급한 뒤, 이후 추가로 회수되는 금액을 반영해 다시 정산하는 방식이다.
선지급금 역시 최소보장금을 기준으로 산정한다.
예를 들어 보증금이 1억5,000만 원이고 기존에 임대료 지원으로 1,000만 원을 받았다면 최소보장금 5,000만 원에서 해당 금액 등을 제외한 금액을 선지급금으로 산정하는 식이다.
장기간 경·공매 절차를 기다려야 했던 피해자에게는 실제 지원금을 받는 시점이 앞당겨질 수 있다는 점에서 의미가 있다.
신청과 지급은 LH가 담당
최소지원금과 선지급금의 지급 및 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡는다.
최소지원금은 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤 신청할 수 있다. 그 외에는 피해주택 처분 절차가 완료된 이후 신청하는 방식이다.
반면 선지급금은 피해주택의 LH 매입이 끝나기 전이나 피해주택 처분이 완료되기 전까지 신청할 수 있다.
신청 과정에서는 피해자 결정문을 비롯해 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 보증금 반환채권 변제 관련 서류 등이 필요하다.
LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내 지급 여부와 금액을 결정해 신청인에게 알려야 한다. 필요한 경우 한 차례에 한해 최대 30일까지 연장할 수 있다.
결정이나 지급금액에 이의가 있다면 통지를 받은 날부터 30일 이내 이의신청도 가능하다.
지원금을 받은 뒤 돈을 추가 회수하면 어떻게 될까
지원금을 받은 이후 집주인으로부터 보증금을 추가로 돌려받거나 다른 절차를 통해 피해금액을 회수할 수도 있다.
이 경우 중복해서 보전받는 것을 막기 위한 정산 절차가 적용된다.
지원 이후 보증금을 추가 회수해 반납해야 할 금액이 발생하면 이를 신고하고 해당 금액을 반환해야 한다.
정해진 기간에 반환하지 않는 등 의무를 위반하면 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있다.
전세사기 피해 지원 방식이 달라지는 이유
이번 제도의 경제적인 의미는 단순히 지원금 규모만으로 보기 어렵다.
기존에는 피해주택의 권리관계와 경·공매 결과에 따라 피해자가 실제로 회수하는 보증금 규모의 차이가 상당히 발생할 수 있었다.
새 제도는 이 가운데 회수금액이 특히 적은 피해자에게 ‘보증금의 3분의 1’이라는 최소 회복 기준을 설정했다는 점이 핵심이다.
특히 경·공매 종료 이후 부족분을 지원하는 최소보장제와 경·공매 종료 전에 지원하는 선지급·후정산 제도를 함께 운영하면서 피해자의 상황에 따라 지원 시점도 달라진다.
전세사기 피해자라면 ‘보증금의 3분의 1을 무조건 받는다’고 이해하기보다 내 보증금이 얼마인지, 이미 회수한 금액이 얼마인지, 경매차익이나 임대료 지원을 얼마나 받았는지를 먼저 확인해야 실제 지원 가능 금액을 가늠할 수 있다.
제도는 2026년 11월 13일부터 시행된다. 신청 대상에 해당한다면 시행 이후 LH의 구체적인 신청 안내와 제출서류를 다시 확인하는 것이 필요하다.